Любая сделка может быть отменена после заключения, в том числе и купля-продажа недвижимости. От того, настолько правильным будет поведение участника соглашения, зависят возможные последствия. В представленной статье мы подробно расскажем, какие причины могут служить основанием для расторжения договора купли-продажи, какие способы могут использоваться и какие важные особенности нужно знать для успешного завершения процедуры.

 

 

 

○ Что означает прекращение договора купли-продажи квартиры?

Прекращение соглашение о купле-продаже недвижимости подразумевает полное окончание правовых отношений, если иное не предусмотрено законом либо текстом документа.

Судьба предмета сделки и финансовых средств зависит от момента расторжения договора:

  • До регистрации перехода права собственности.
  • После официальной смены собственника.

В первом случае время действия соглашения еще не окончено, поэтому стороны просто возвращаются на исходные позиции: покупатель получает переданные деньги, а продавец – квартиру. В  этом случае заключается новое соглашение о расторжении договора купли-продажи.

Если стороны решили расторгнуть договор после регистрации нового собственника, это уже не может считаться основанием для возврата имущества или денег, потому что у предмета сделки официальный новый владелец. Отменить операцию можно только путем заключения обратного соглашения о купле-продаже, в котором стороны поменяются местами.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Расторжение и признание договора недействительным.

Нередко бывают ситуации, когда один из участников сделки ходатайствует о прекращении соглашения в силу его незаконности. В подобном случае договор признается недействительным (ничтожным), а не расторгается. Как правило, это соглашения, в которых одна из сторон признается недееспособной либо документ подписывается под угрозами, давлением и т.д.

  • «Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ)».

Недействительный договор признается незаключенным с момента его подписания, тогда как расторгнутым может быть только действительная сделка.  Учитывая тот факт, что недействительное соглашение не имеет юридической силы с самого начала, имущественные права сторон, а также их положения остаются без изменений. Что касается расторгнутого договора, доход, полученный после его заключения, не подлежит возврату. Именно в этом заключается основное отличие недействительного и расторгнутого соглашения.


Вернуться к содержанию ↑

 

○ Расторжение договора.

Чтобы прекратить заключенное соглашение, необходимо наличие обстоятельств, предусмотренных законом, а также соблюдение порядка процедуры.

 

✔ Основания и условия.

  • «Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1 ст. 450 ГК РФ)».

Из настоящего закона следует, что основаниями для расторжения заключенного соглашения о купле-продаже квартиры может стать:

  • Обоюдное согласие участников.
  • Нарушение существенных условий сделки.
  • Соответствующее судебное решение.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Порядок расторжения договора.

Алгоритм действий по прекращению соглашения зависит от того, произведена ли государственная регистрация перехода права собственности или нет, а также от достижения договоренности между сторонами.

 

✔ Досудебный.

Независимо от факта госрегистрации сделки, вопрос можно решить в досудебном порядке, если стороны пришли к согласию.  Для этого нужно:


  • Составить соглашение о расторжении договора купли-продажи (если прекращение происходит до регистрации сделки).
  • Составить новый договор купли-продажи, в котором участники меняются местами и производится обратная продажа (если расторжение требуется после регистрации перехода права собственности).
  • Зарегистрировать документ в Росреестре.
  • Вернуться на исходные позиции сторон.

При расторжении важно прописать все существенные условия соглашения, а также факт отсутствия претензий сторон друг к другу.

Если достигнуть согласия о расторжении не удается, требуется обращение в суд. Основанием для подачи будет отказ контрагента от расторжения в письменном виде.

  • «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ)».

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ В суде.

Обращаться в суд для расторжения заключенного договора купли-продажи можно в течение 3 лет с момента его подписания. В данном случае следует составить два иска либо оформить один, в котором прописаны 2 требования:

  • О расторжении соглашения о купле-продаже недвижимости.
  • О возврате имущества.

Если имеются существенные повреждения жилплощади, следует также ходатайствовать о возмещении нанесенного ущерба. Так, договором может предусматриваться, что покупатель должен внести всю сумму стоимости в определенный срок после регистрации перехода права собственности. Если он пропустил положенное время, ему придется возвращать не только весь объем оплаты, но и некоторые проценты.

  • «В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п. 1 ст. 395 ГК РФ)».

Для обращения в суд нужно подготовить:

  • Исковое заявление, в котором указана суть претензий и требования истца.
  • Копию соглашения о купле-продаже квартиры.
  • Документы, выступающие доказательством нарушения обязательств ответчика (например, чек о переводе меньшей суммы).

После судебного заседания, суд может:

  • Удовлетворить требования истца и расторгнуть договор.
  • Помимо возврата имущества/денег постановить возместить истцу понесенные убытки.
  • Отказать в удовлетворении ходатайства.

В первом случае необходимо написать заявление в Росреестр о внесении изменений в сведения о владельце недвижимости.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Признание договора недействительным.

Основания для признания соглашения купли-продаже недействительным (ничтожным) перечислены в  §2 гл. 9 ч. I ГК РФ. Это возможно при наличии хотя бы одного из перечисленных критериев:

  • Несоблюдение законодательных норм.
  • Признание одного из участников договора недееспособным, либо ограниченно дееспособным.
  • Факт пребывания одной из сторон в состоянии алкогольного/наркотического опьянения с невозможностью несения ответственности за свои поступки.
  • Соглашение заключено с гражданином, не достигшим совершеннолетия без участия законного представителя.
  • Присутствует факт угроз, обмана и других насильственных действий с целью подписания документа.
  • У сделки нет правовых последствий (мнимая сделка) либо она заключена для прикрытия иных правовых отношений (притворная сделка).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Частные причины расторжения договора и признания недействительным.

Помимо перечисленных критериев, есть и иные условия, при которых договор может не иметь юридической силы.

 

✔ Продажа организацией.

В данном случае соглашение будет признано ничтожным, если:

  • Уставные документы организации оформлены некорректно.
  • Договор подписан неуполномоченным лицом.
  • Сделка была заключена без уведомления учредителей и получения их согласия.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Расторжение договора до регистрации.

В этом случае переход имущественных прав еще не произошел, поэтому отказ от сделки не будет иметь существенных последствий для сторон. Процедура расторжения сводится к оформлению соглашения о прекращении договора купли-продажи и регистрации готового документа в Росреестре.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ После прописки.

Если требование о расторжении договора поступает после регистрации перехода права собственности на предмет соглашения и прописки нового владельца на приобретенной жилплощади, процедура аннулирования осложняется. При достижении согласия сторонами нужно составить новый договор купли-продажи, по которому покупатель заново продаст квартиру его прежнему владельцу и получит от него переданные деньги.


Если достигнуть соглашения не получится, вопрос решается через суд. До обращения в судебные инстанции нужно соблюсти порядок досудебного урегулирования:

  • Направить письменное требование о расторжении контракта контрагенту.
  • Получить от него письменный отказ.
  • При отсутствии ответа соблюсти 30-дневный срок ожидания и только после этого направлять иск в суд.

Таким образом, порядок расторжения договора купли-продажи зависит от момента выставления соответствующего требования и возможности достижения согласия сторонами.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Аванс передан продавцу, договор расторгнут, можно ли вернуть аванс?

Возврат денежных средств возможен только при наличии одного из перечисленных условий:

  • Такое требование прописано в договоре.
  • Соглашение расторгается до регистрации перехода права собственности.

Вернуться к содержанию ↑

 

topurist.ru

Основные моменты


Нельзя востребовать возвращения того, что уже реализовано по обязательствам при расторжении договора, если другое не предопределено условиями сделки или законом.

На этой правовой норме базируются основные последствия процедуры расторжения сделки. К примеру, покупатель заплатил сумму по договору, но квартиру так и не получил.

Покупатель вправе затребовать расторжения договора, поскольку не соблюдено условие о передаче объекта сделки.

Но при этом продавец вовсе не обязан возвращать деньги, поскольку обязательство исполнено до расторжения сделки. Получается, что покупатель останется и без денег, и без квартиры.

Избежать подобной ситуации поможет наличие в договоре пункта о возвращении денег продавцом при расторжении сделки.

Иначе доказывать свою правоту придется покупателю в суде. Могут сложиться обстоятельства и с точностью до наоборот, когда продавец квартиру передает, а денег взамен не получает.

Расторжение сделки не дает права на истребование возврата имущества, если это не прописано в договоре.

Продавцу требуется подавать исковое требование об оплате по договору, выступающей в виде неосновательного обогащения и возмещения неустойки из-за несвоевременной оплаты.

Заключая ДКП необходимо предусмотреть все мыслимые нюансы, в том числе и то, что сделка может расторгаться.


Важно подробно расписать порядок возврата того, что исполнено по договору в одностороннем порядке, и прописать сроки возврата.

Что это такое

Договором о купле-продаже именуется документ о соглашении, по которому одна сторона, являющаяся собственником имущества, передает оное иному лицу в обмен на оговоренную денежную сумму.

Договор составляется в письменной форме. В нем детально расписываются условия взаимодействия субъектов права, а именно:

  • дата составления договора;
  • идентификационные данные участников сделки;
  • предмет договора и его подобные характеристики;
  • стоимость сделки;
  • порядок и сроки оплаты;
  • права сторон и их обязанности;
  • ответственность участников;
  • дополнительные условия.

Законом предусмотрено обязательное наличие в ДКП существенных условий.

Так при отсутствии указания предмета договора и его стоимости, а также невозможности идентификации участников, соглашение не может признаваться действительным.

Что касается условий дополнительных, то здесь все зависит только от пожеланий сторон. Участники вправе включить в договор любой пункт, если посчитают нужным.

Юристы рекомендую непременное включение в перечень дополнительных условий пункта о расторжении договора с подробным разъяснением процедуры.


Например, фраза «Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию или в одностороннем порядке при неисполнении условий договора» ни к чему не обязывает участников сделки.

Надобно указать в договоре что-то вроде «В случае расторжения сделки стороны обязуются вернуть все исполненное по обязательствам.

Возврат должен быть выполнен в течение _ дней со дня прекращения действия договора по причине его прекращения. В противном случае выплачивается неустойка в размере _ рублей».

Договор расторгается только по согласию сторон или по судебному решению. В первом случае обязательным является письменное оформление расторжения.

Поскольку сделка заключалась письменно, то и для ее прекращения нужно соблюсти аналогичную форму.

Нужно отметить, что добровольно сделки относительно купли-продажи расторгаются крайне редко. При этом для обращения в суд потребуются веские основания.

Какие могут быть причины

Условия расторжения ДКП определяет гражданское законодательство, в качестве оснований выступают:

  • взаимное согласие сторон;
  • судебное решение;
  • наступление обстоятельств, предусмотренных договором.

В случае обоюдного согласия участники составляют дополнительное соглашение к договору и в нем прописывают порядок расторжения сделки и возврата исполненного по ней.

Для суда весомыми основаниями признаются существенные условия нарушения договора, чреватые значительным ущербом для одной из сторон. Например:

  • отказ от отплаты по сделке после получения квартиры;
  • отказ от передачи квартиры после получения оплаты.

Кроме того нужно отметить и возможность расторжения договора в силу непредвиденных обстоятельств.

Речь идет о наступлении обстоятельств, какие стороны предвидеть не могли. То есть вина участников отсутствует, но и возможность заключения соглашения утрачена.

Расторжение в силу обстоятельств далеко не редкость в судебной практике. Например, стороны подписали ДКП, и продавец поручился за отсутствие обременений.

Но неожиданно возвращается из мест заключения родственник хозяина, ранее прописанный в квартире (до приговора суда) и через суд добивается возможности вновь проживать по адресу прежней прописки. Логично, что покупатель такое жилье покупать не желает.

Законные основания

По п.1 ст.452 ГК РФ под расторжением договора купли-продажи понимается деяние, реализовываемое на основе условий, обозначенных в договоре или предопределенных законом.

В п.1 п.2 ст.450 ГК РФ сказано о возможности добровольного прекращения сделки или судебного.

В п.1 п.2 ст.451 ГК РФ говорится о расторжения ДКП при существенном изменении условий, которыми руководствовались стороны на момент подписания договора.

Подробно возможность расторжения договора купли-продажи квартиры регламентирована гл.29 ГК РФ.

В ст.452 описан порядок расторжения сделки, а в ст.453 сказано о правовых последствиях такого расторжения.

Возникающие нюансы

Говоря о расторжении договора, стоит различать прекращение сделки по желанию сторон/стороны и признание договора недействительным.

Прежде всего, отличными будут правовые последствия. Суд может признать недействительность сделки, если договор заключен:

  • с нарушением законодательных норм;
  • с участием недееспособного или ограниченно дееспособного лица;
  • при участии лица, неспособного отдавать отчет своим действиям в определенный период;
  • с несовершеннолетним лицом без согласия законного представителя;
  • под угрозой, с применением насилия или обмана, сговора и иных тяжких обстоятельств;
  • без создания правовых последствий (мнимая сделка) или для прикрытия иных правоотношений (притворная сделка).

От расторжения договора признание его недействительным отличают последствия.

Согласно ст.167 ГК РФ недействительный договор аннулируется и значит, стороны обязаны вернуть все исполненное по сделке.

Как расторгнуть соглашение

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры по обоюдному согласию допускается в любое время. Законодательство не запрещает собственникам самостоятельно распоряжаться имуществом.

Значит, стороны могут самостоятельно оговорить порядок прекращения правовых взаимоотношений, закрепив достигнутые договоренности документально.

При этом стороны самостоятельно решают, как, когда и в каком объеме надлежит возвращать исполненное по договору.

При этом участники сделки могут предусмотреть и возмещение убытков друг друга, с указанием размера возмещения и прочих значимых условий.

Уточнить следует и нюансы расторжения соглашения о покупке-продаже квартиры в будущем.

Условия расторжения предварительного договора купли продажи квартиры сводятся к тому, что стороны при не заключении договора в назначенный срок вправе требовать не только аннулирования соглашения, но и возмещения денежных средств.

Речь идет о задатке или авансе. И здесь нужно понимать различие понятий.

Задаток вносится как гарантия заключения сделки и если инициатором расторжения сделки выступает покупатель, то задаток не возвращается.

При инициативе продавца задаток возвращается в двойном размере. Если был выплачен аванс, то при расторжении договора он попросту возвращается, безо всяких дополнительных условий.

Если в договоре не указано, что предоплата является задатком, то по умолчанию она признается авансом.

Расторжение предварительного договора также допускается, если одна из сторон не желает заключать сделку на оговоренных условиях. В этом случае имеет место нарушение существенных условий договора.

До регистрации

До регистрации перехода права собственности на квартиру по договору, намного проще порядок того, как расторгнуть, госрегистрация ситуацию значительно усложняет.

Юридически квартира по передачи права еще считается собственностью продавца. Для расторжения сделки стороны составляют соглашение о прекращении договора.

Таковое может потребоваться как доказательство аннулирования сделки, если одна из сторон пожелает обратиться в суд.

Если уже поданы документы на регистрацию в Росреестр, то участники должны подать соглашение о расторжении и совместное заявление о прекращении регистрации.

Как образец заявление физлица о прекращении государственной регистрации можно скачать здесь.

После прописки

Сложнее расторгнуть договор после того, как новый собственник зарегистрирует право собственности и пропишется в квартире.

Согласно ГК РФ расторгнуть договор можно только в момент его действия. Если условия договора исполнены, то и сделка признается завершенной.

Фактически договор прекратил свое действие, и расторгать уже нечего. Так можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации? В подобной ситуации возможно два варианта.

В случае обоюдного согласия сторон они могут провести обратную сделку. То есть заключается ДКП, но теперь бывший собственник-продавец выступает покупателем.

Другой вариант приемлем при единоличном волеизъявлении участника. Он может обратиться в суд, но лишь с иском о признании договора недействительным.

Причем потребуется предоставить веские аргументы. В противном случае суд не сможет расторгнуть договор, если не нарушены его условия или законодательные нормы.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры

Составляя соглашение о расторжении договора купли-продажи, стороны должны предусмотреть все важные нюансы, прописав их в условиях договора.

В частности, соглашение включает в себя такие пункты, как:

  • реквизиты основного договора;
  • дата, с которой договор прекращает свое действия;
  • условия расторжения;
  • порядок возвращения исполненного по обязательствам;
  • описание возвращаемого;
  • срок возврата;
  • выплата неустойки и ее размер.

Для примера, образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры.

По инициативе продавца

Инициатором расторжения ДКП может стать любая из сторон. Изначально потребуется проведение досудебного урегулирования.

То есть второй стороне дается время на принятие решения о добровольном расторжении. При невозможности урегулирования мирным путем можно обращаться в суд и подавать иск.

Продавец может потребовать принудительного расторжения договора, если:

Покупатель отказывается принять предмет сделки ст.437
Сумма по договору не оплачена ст.439
Покупатель отказывается от страхования объекта, если по договору это отнесено к его обязанности ст.443
Покупатель не исполняет положенные обязательства в период, установленный договором п.4 ст.486

Если покупателем

В одностороннем порядке заявить о своем желании расторгнуть договор может и покупатель. В качестве оснований выступают:

Нежелание продавца передавать предмет договора или отказ п.1 ст.461
Отказ продавца в передаче документов, касающихся объекта недвижимости, в разумный срок получения ст.417
Несоответствие предмета договора требованиям качества, если недостатки не оговаривались в договоре ст.428
Неполная передача продавцом предмета договора ст.433
Отказ продавца в страховании объекта, если это по договору отнесено к его обязанностям ст.443
Несоблюдение продавцом разумных сроков передачи предмета сделки п.4 ст.464

По согласию сторон

По взаимному согласию стороны могут расторгнуть сделку в любой момент. Но есть нюанс, связанный с формой оформления договора.

Форма соглашения должна быть аналогичной. Если ДКП составлялся у нотариуса, то и соглашение нужно оформлять в нотариальной форме.

В этом случае нотариус может от имени участников подавать заявление в Росреестр о прекращении госрегистрации.

Инициатором расторжения сделки может становиться любой из участников. При этом основания расторжения законом не регламентированы.

Если стороны решат расторгнуть договор, то сделать это они могут на любом основании. Процесс выглядит так, что один из участников уведомляет другую сторону о своем желании расторгнуть договор.

При отсутствии возражений составляется соглашение о расторжении.

В какие сроки

Срок исковой давности по сделкам купли-продажи равен трем годам с даты заключения договора.

В течение этого времени участники сделки вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора или признании его недействительным.

При добровольном аннулировании сделки составление соглашения возможно до того момента, пока условия договора не будут выполнены в полном объеме.

Видео: расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя

Обратная сделка купли-продажи может заключаться в любое время, поскольку является самостоятельным правовым действием.

Упомянуть нужно и срок, который дается сторонам на принятие решения в случае получения уведомления о желаемом расторжении от другого участника.

По умолчанию данный срок составляет тридцать дней, но может оговаривать и в самом уведомлении.

Важно обратить внимание и на такую формулировку, как «разумные сроки», относящуюся ко времени передачи имущества/денег.

Этот период законом четко не регламентирован. Потому желательно прописать в договоре точный срок для исполнения обязательств по договору.

Судебная практика

Расторжение договоров купли-продажи недвижимости сопровождается довольно обширной судебной практикой.

Чаще всего основанием становится неисполнение условий договора касательно передачи квартиры или денег. Причиной может становиться и неожиданное выявление обременений.

Но и существует и иные ситуации. Назвать их можно было бы курьезными, если бы последствия их не были так печальны.

«В суд обратился продавец квартиры с требованием об аннулировании сделки спустя два года после ее заключения. Основанием стало якобы отсутствие оплаты.

В качестве доказательства была представлена расписка, составленная корявым почерком.

В ней значилось, что продавец обязуется вернуть стоимость квартиры, если договор не пройдет госрегистрацию.

Покупатель в свою очередь представил доказательства полного расчета – свидетельские показания, договор аренды банковской ячейки, акт доступа к ячейке, ордер на обмен валюты на сумму договора.

Но, тем не менее, суд пришел к мнению, что оплата произведена не была, и принял решение расторгнуть не до конца исполненный договор».

Встречаются ситуации и вовсе мало поддающиеся разумному или юридическому объяснению:

«В суде рассматривалось дело о расторжении договора купли-продажи по причине изменившихся обстоятельств.

В частности, продавец-истец требовал расторгнуть договор по той причине, что здоровье его существенно ухудшилось в силу преклонного возраста и вместе с тем ухудшилось материальное положение.

За один год истец перенес инфаркт и инсульт. То есть он не мог предположить такое ухудшение своей жизни.

Суд счел основания теми самыми существенными изменениями, позволяющими расторгнуть договор. Прецедент в том, что с момента заключения договора прошло уже одиннадцать лет».

Подвести итог следует тем, что расторгнуть договор купли-продажи, конечно, можно. Причем сделать это допустимо в течение достаточно длительного периода.

Но вот правовые последствия во многом будут зависеть от того, насколько правильно осуществлено документальное оформление сделки.

Еще на этапе составления ДКП важно предусмотреть вероятное расторжение и заранее обозначить его условия и порядок.

jurist-protect.ru

Причины — исключения

Несмотря на то, что договоры, связанные с законом могут прекращать свое действие только в с согласия двух человек, существуют исключения.

В виде исключения мы представим следующие факты, нарушающие условия сделки:

  • Неуплата оговоренной суммы в случае успешно оформленной сделки. Суть данного нарушения заключается в том, что человек, приобретя недвижимость, не отдает полную ее стоимость.
  • Отказ от передачи недвижимости. Суть указанного нарушения заключается в нежелании одной стороны покидать недвижимость, принадлежащую другой стороне.
  • Наличие сюрпризов. Суть этого нарушения заключается в появлении неожиданных обстоятельств, о которых умолчали. Примером подобных обстоятельств может быть родственник или другой претендент на квартиру, продаваемую одной из сторон.

Помимо приведенных выше вариантов исключений, которые могут привезти к разрыву сделки в одностороннем порядке, представим виды нарушения закона, которые аннулируют ее:

  • нарушение норм, предписанных законом
  • недееспособное состояние покупателя или продавца
  • недееспособное состояние покупателя или продавца в момент заключения сделки
  • покупатель или продавец не достиг возраста 18 лет
  • в случае совершения сделки под чьим – то воздействием
  • если сделка заключена для скрытия других действий
  • если сделка заключена без документов, указывающих на права сторон
  • если одна из сторон является юридическим лицом с неверно оформленными основными документами, примером подобного нарушения может стать сделка неодобренная правообладателем организации

Исходя из всех перечисленных исключений, мы можем отметить, что прежде чем идти на сделку необходимо знать все свои права и всю нужно информацию о второй стороне, чтобы избежать серьезных ошибок и проблем.

Правила и причины расторжения сделки до и после регистрации имущества

После совершения той или иной сделки, связанной с соглашением о покупке или продаже квартиры могут возникнуть нюансы, которые не были оговорены в процессе. До регистрации квартиры эти нюансы легко исправить, так как имущество находится во владении продавца и перешло к покупателю только теоретически.

Однако чаще всего покупатель спешит оформить регистрацию нового приобретения, не задумываясь о возможной недоговоренности. Именно представленные ниже неуказанные нюансы могут аннулировать сделку и создать почву для появления проблем:

  • изменение обстоятельств у продавца или покупателя
  • не вовремя внесенная оплата за имущество
  • коммунальные долги на проданном имуществе
  • недееспособность продавца или покупателя

Итак, отметив основные причины, связанные с прекращением действия соглашения о расторжении договора купли – продажи квартиры после регистрации, рассмотрим какие существуют правила для разрыва сделки до и после регистрации.

Правила завершения сделки до регистрации

В случае неудовлетворения купленного имущества необходимо:

  • обратиться к тому же нотариусу и или в туже организацию, где вы составляли соглашение на покупку квартиры
  • отдать в ЕГПР соглашение о расторжении до истечения срока регистрации сделки
  • обе стороны должны подать в Росреестр заявление о прекращении договора
  • если одна из сторон отказывается от разрыва договора по взаимному согласию, вторая сторона должна в суде показать письменный отказ

Итак, указав порядок шагов прекращения действия договора покупки и/или продажи до регистрации имущества, рассмотрим порядок шагов расторжения сделки после этой регистрации.

Правила расторжения сделки после регистрации

Прекращение сделки после регистрации имущества может проходить двумя путями:

  • по взаимному согласию
  • по одиночному согласию

В первом случае необходимо придерживаться следующего порядка действий:

  • продавцу и покупателю нужно подать заявление о прекращении действия сделки в Росреестр
  • оформить обратный договор покупки и/или продажи квартиры: продавец станет покупателем, а покупатель продавцом, в таком процессе обе стороны обмениваются тем, что им принадлежит и идет перерегистрация имущества на прежний адрес

Отрицательной стороной этого процесса является увеличенная оплата налога по сравнению с нормой.

Во втором случае желательно действовать согласно приведенному ниже алгоритму:

  • использовать возможность до суда договориться со второй стороной о прекращении сделки
  • в случае отказа абонента, предоставить суду письменное заявление второй стороны об отказе расторгать соглашение покупки и/или продажи квартиры
  • в случае не получения ответа в течении 30 дней оформить иск
  • предоставить суду документы (расписку, заявление, банковскую выписку), указывающие на важность причин расторжения соглашения, так как просто желания расторгнуть договор в одностороннем порядке мало
  • потребовать расторжения договора, возвращение имущества и выплату моральной компенсации и переданной суммы продавцу

Подводя итог, всему вышеперечисленному, мы можем отметить, что существует достаточное количество причин, из-за которых идет продажа жилья, и совершаются не совсем законные сделки. Чтобы следовать законам и правильному оформлению сделки не торопитесь, а тщательно консультируйтесь с юристами по этим вопросам.

Об особенностях расторжения и регистрации договора купли-продажи представлено на видео:

Пример документа о расторжении договора купли-продажи недвижимости и пример заявления в случае одностороннего расторжения договора

В соглашении расторжении договора купли – продажи квартиры необходимо поставить номер, дату его создания и город, в котором находится квартира

Далее необходимы сведения о продавце:

  • его ФИО
  • паспортные данные
  • дата рождения

Далее должны идти сведения о покупателе:

  • его ФИО
  • паспортные данные
  • дата рождения

После идет дата заключения соглашения о покупке или продаже недвижимости.

Следом должны быть указаны сведения о передаче имущества одним человеком / организацией другому человеку/организации и отмечено точное местонахождение этого имущества: область, город, улица, дом.

Помимо местонахождения, необходимо указать общую площадь помещения в кв. м. и что в эту площадь входит: сколько комнат, площадь каждой комнаты нужно в отдельности указать.

Далее отметить число, когда документ прекращает свое действие.

Следом нужно уточнить срок, в который один из участников сделки возвращает деньги другой стороне. Здесь нужно указывать точную дату (необходимо помнить, что срок дается 10 календарных дней, в противном случае сделка расторгается.)

Отметить причины, по которым идет обратный обмен имуществом и указать документы, которые это описывают.

Отметить, что одна из сторон должна выплатить дополнительные средства в связи с наличие регистрации имущества.

После, необходимо отнести соглашение на регистрацию в Росреестр и создать его в трех экземплярах, два из которых получат участники, а третье уйдет в организацию государственной регистрации.

В заявлении физического лица о прекращении и/или возобновлении государственной регистрации нужно указать фамилию, имя и отчество заявителя и паспортные данные:

  • серию
  • номер
  • кем и когда выдан
  • адрес фактического проживания
  • адрес регистрации
  • место рождения
  • дату рождения

Затем указать ФИО доверенного нотариуса, и территорию, на которой он работает.

Следом указать дату написания заявления, и под каким номер она будет значиться в реестре.

После указать данные проживающего:

  • фамилию, имя и отчество
  • адрес регистрации
  • адрес фактического проживания
  • семейное положение
  • контактный телефон
  • паспортные данные
  • место и дату рождения.

После указывается причина, по которой идет разрыв сделки. указывается каким имуществом владеет предъявитель и где это имущество расположено.

Также указывается полное или частичное владение имуществом. Указывается, какой именно вид сделки нужно отменить, выбрав из существующих вариантов.

Указывается, кому передается имущество в ком виде пользования.

Затем пишутся все сведения о второй стороне:

  • ФИО
  • адрес регистрации
  • адрес фактического проживания
  • семейное положение
  • контактный телефон
  • паспортные данные
  • место и дату рождения
Как написать заявление
Как написать заявление

Указывается дата написания заявления и передачи его в орган государственной регистрации.

Следом идут примечания, в которых подробно расписывается перечень причин, который послужил прекращению сделки между сторонами.

Итак, мы привели соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры, образец которого позволит правильно оформить документы и снизит риск ошибиться в случае каких-либо не оговоренных моментов.

vyborprava.com

Основания для аннулирования сделки

Соглашение о расторжении договора купли продажи квартирыДалее рассмотрим,можно ли аннулировать сделку и как?
До завершения регистрации договор не вступает в юридическую силу и переход права собственности от продавца к покупателю не завершён, что существенно облегчает расторжение сделки.
Право собственности на недвижимость возникает у покупателя согласно нормам статьи 131 и ч.1 статьи 558 ГК РФ и Федеральным законам:

  • № 122-ФЗ от 27.07.97 г.
  • № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Для этого имущественная сделка должна быть внесена в сведения Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Если регистрационная процедура не завершена, договорённости расторгаются согласно нормам главы 29 ГК РФ.

Условиями, допускающими расторжение купли продажи квартиры, являются в первую очередь факты нарушения положений договора, не исполнение одного и более пунктов, внесённых в него. В этом случае вступают в силу нормы статьи 450 ГК РФ. Она констатирует, что заключение договора предусматривает для каждой стороны определённые преимущества. Если одна из сторон обещанных преимуществ не получила – допускается аннулирование сделки. В число таких ситуаций обычно входят:

  1. Отсутствие оплаты со стороны покупателя, неправомерная задержка части установленного договором платежа.
  2. Отказ покупателя подписать передаточный акт.
  3. Отказ продавца составить передаточный акт и ключи от квартиры. Продолжение проживания в квартире после указанного в договоре срока.
  4. Обнаружение новых обстоятельств, нарушающих права третьих лиц, и указывающих на оспоримость сделки.
  5. Обнаружение обременений, не оглашённых продавцом.
  6. При заселении в квартиру установлено её фактическое состояние, отличающееся от обещанного договором в сторону ухудшения. Или иные неполадки, препятствующие проживанию в квартире и существенно снижающие её стоимость.

Особняком стоят непредвиденные обстоятельства или форс-мажор, когда в срыве передачи прав отсутствует вина контрагентов. При оформлении купчей такие варианты исхода дела предусматриваются, о чём составляется отдельный пункт, регулирующий действия сторон. Они укладываются в нормы статьи 451 ГК РФ. При аннулировании договорённости о приобретении квартиры, алгоритм действий опирается на указанный пункт.

В этом случае прекращение действия документа оформляется по обоюдному согласию. Если одна из сторон нарушила установленный договором алгоритм, допускается претензионное рассмотрение на основании статьи 452 ГК РФ.

Главное условие правоспособности расторжения сделки – это наличие соответствующих положений в теле договора. При указании на нарушения имущественных прав контрагента даётся обязательная ссылка на внесённый в документ пункт, которым должны были исполниться соответствующие обязательства, но не были исполнены, в нарушение установленных законодательством норм. То есть существенные положения купчей должны содержать обязательства:

  • по передаче денег в размере стоимости объекта недвижимости;
  • по передаче имущества взамен полученных денег;
  • ответственность за неисполненные сторонами обязательства.

Все положения должны быть сформулированы лаконично и не допускать интерпретаций.

По соглашению

Соглашение о расторжении договора купли продажи квартирыК соглашению контрагенты могут прийти в силу любых сложившихся обстоятельств. Независимо от того, чья позиция способствовала прекращению перехода прав на недвижимое имущество – соглашение считается наиболее целесообразным выходом из ситуации.

Возникновение неприемлемой для участника сделки ситуации, грубо нарушающей его права, становится прецедентом для предъявления письменной претензии к недобросовестному контрагенту. Если в ответ было получено предложение об отмене регистрационной процедуры, сторонам нужно произвести следующие действия:

  1. Заключить соглашение о расторжении договора купли продажи, с указанием реквизитов купчей. Сторонами соглашения должны выступить стороны несостоявшейся сделки.
  2. Обратиться в МФЦ или отделение Росреестра с заявлением о регистрации соглашения и прекращением регистрационной процедуры.
  3. Если покупатель передал деньги за квартиру, они должны быть возвращены ему под расписку или перечислены через банк.
  4. Составить передаточный акт по возвращению имущества законному собственнику.
  5. В назначенное время получить документацию о праве собственности на квартиру, вернувшуюся к своему прежнему владельцу.

При непредвиденных обстоятельствах покупатель или продавец, у которого они произошли, сам оповещает второго участника процедуры о происшедшем. Здесь не требуется претензионная переписка.

Согласно пункту, в котором прописан алгоритм действий на такой случай, стороны подходят в регистрирующий орган и подают заявление во исполнение положения, внесённого в тело купчей на квартиру. По заявлению сторон внесение сведений в ГКН о переходе имущественных прав прекращается.

Скачать бланк соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

По инициативе одной стороны

Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор в одностороннем порядке, в течении какого срока это можно сделать?

Если согласие не достигнуто, то каждый участник процедуры купли продажи вправе приостановить регистрацию на один месяц на основании статьи 26 ФЗ № 218-ФЗ. Для этого ему достаточно написать в МФЦ заявление о приостановке. Далее начинается претензионная (досудебная) процедура.

Досудебная процедура

Алгоритм её проведения следующий:

  1. Инициатор расторжения пишет уведомительное сообщение о претензиях в сторону своего контрагента, с точным указанием на неисполненные им обязательства.
  2. Уведомляет его, что не исполнение обязательств, нарушающих его права, стало причиной расторжения договора в одностороннем порядке.
  3. Претензионное письмо отправляется адресату заказным письмом, с уведомлением о получении и удостоверенной оператором почтового отделения описью вложения.

Исковое заявление

Соглашение о расторжении договора купли продажи квартирыОдностороннее расторжение должно подтверждаться решением суда. Доказательства проведения досудебной процедуры передаются в суд, приложением к исковому заявлению.

Иск подаётся в суд общей юрисдикции по месту расположения квартиры, в отношении которой возник спор (ст. 28 ГПК РФ). Оно пишется по форме, установленной для подачи исковых заявлений (ст. 131 ГПК РФ). Заявитель выступает в роли истца, а его оппонент – в роли ответчика.

  • Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры

В тексте заявления должно быть указано:

  • Наименование суда.
  • Номер участка и сведения о мировом судье.
  • Сведения о сторонах спора – истце и ответчике.
  • Обстоятельства заключения имущественной сделки, с указанием реквизитов договора купли продажи.
  • Факты, нарушившие законные права истца и допускающие расторжение купли продажи квартиры.
  • Ссылки на указанные в теле купчей положения, которые не исполнились контрагентом.
  • Просьба к суду о признании расторжения сделки в одностороннем порядке.

В завершение ставится дата и подпись, даётся перечень приложений. К приложениям относится документация, подтверждающая правомочие иска. Её перечень зависит от причин, повлекших судебный спор. Но во всех случаях представляется паспорт и расписка о передаче документов в МФЦ или Росреестр.

Если покупатель не уплатил деньги, или продавец отказался от составления передаточного акта – данные обстоятельства просто указываются в исковом заявлении, не требуя подтверждения. Опровергать данные претензии должен ответчик. Если жильцы не выехали или не выписались из квартиры, представляются:

  • выписки из поквартирной книги;
  • акты о проживании в квартире лиц, утративших на это право;
  • письменные и устные свидетельства соседей и представителей управляющей компании.

Если обнаружено обременение – прилагается кадастровая справка, указывающая на его наличие. А если техническое состояние квартиры расходится с состоянием, обещанным при договорённости о сделке – собираются:

  • заключения эксперта;
  • справки из ЖЭУ.

Во всех случаях требуется оплата государственной пошлины, согласно нормам статьи 333.33 НК РФ. Её размер 300 рублей. Квитанция об оплате прилагается к исковому заявлению вместе с пакетом документации.

Кроме перечисленного, суд вправе затребовать все нужные сведения из документации, переданной для регистрации. Так же, после вынесенного судом решения о расторжении договора, выписка из решения представляется в Росреестр. На этом основании сделка аннулируется согласно нормам статьи 27 ФЗ № 218-ФЗ и в информационном банке Росреестра остаются сведения о собственности на квартиру, существовавшие до наступления прецедента купли продажи.

Сроки обращения в суд для расторжения – до наступления даты повторного визита, указанной в расписке. После завершения регистрации договор вступит в силу.

По доверенности

Соглашение о расторжении договора купли продажи квартирыЕсли со стороны одного из участников имущественной сделки выступал представитель, он обязан иметь в наличии нотариально удостоверенную доверенность. Исходя из вверенных полномочий, указанных в теле доверенности, складывается алгоритм действий.

Представитель с генеральной доверенностью, подавший договор на регистрацию, обязан представительствовать в суде, а так же имеет на это право, которое даёт ему генеральная доверенность.

Поверенный со специальной или разовой доверенностью, на имя которого оформлена расписка Росреестра, вправе подать заявление на приостановку регистрации и представлять интересы доверителя, если данное полномочие прописано в доверительном документе.

Если же ему представлено только полномочие для проведения регистрационных действий, то он может приостановить регистрацию, а для участия в судебном споре потребуется оформить новую доверенность на представление интересов в суде.

После регистрации

Если наступила дата повторного посещения, назначенная при подаче документов, оспорить договор по указанному алгоритму невозможно, так как он приобрёл юридическую правоспособность. Для этого можно воспользоваться одним из вариантов:

  1. Заключить новый гражданско-правовой договор, где стороны меняются ролями. Бывший продавец покупает принадлежащую ему ранее квартиру, а приобретатель продаёт её. Сделка требует полного соответствия нормам, предъявляемым при оформлении купли продажи недвижимости.
  2. Одна из сторон подаёт исковое заявление по всем правилам искового производства и требует расторжения заключённого ранее договора, с возвратом переданного по сделке имущества или денег.

Для судебного рассмотрения потребуются веские аргументы, иначе иск может быть отклонён за незначительностью претензий. А передача имущества оформлением купчей может быть проведена беспрепятственно, без обоснований и дополнительных пояснений. Главное здесь – достижение компромисса между контрагентами.

Пока сделка не зарегистрирована, её можно прекратить подачей соглашения о расторжении. В одностороннем порядке расторжение должно опираться на решение суда. Для этого инициатор прецедента приостанавливает регистрационную деятельность и обращается с иском в суд.

myrealproperty.ru

Соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.